عبّر مجلس الشورى، في جلسة الأمس، عن تطلعات ألوف المواطنين ممن يطمحون لتوفير سكن مناسب لهم ولعائلاتهم، ولعل أعضاء المجلس المداخلين على تقرير صندوق التنمية العقارية تمتعوا بشفافية عالية وهم يتناولون أبرز شكاوى وإشكالات المستهدفين بمنتجات الإسكان.
وأصدر المجلس، في جلسته العادية الثالثة من أعمال السنة الرابعة للدورة الثامنة التي عقدها أمس، (الأربعاء)، برئاسة رئيس المجلس الشيخ الدكتور عبدالله آل الشيخ، قراره بشأن التقرير السنوي للهيئة العامة لتنظيم الإعلام (الهيئة العامة للإعلام المرئي والمسموع سابقاً)، وطالب الهيئة بالعمل للوصول إلى اتفاق مع شركات الإنترنت العملاقة لإقرار وتحصيل النسبة المستحقة من إيراد الإعلانات التي تظهر مع محتوى سعودي مجاني تبثه هذه الشركات عبر منصاتها.
وأكد المجلس، في قراره أن على الهيئة المتابعة المستمرة لشبكات التواصل الاجتماعي، والتحقق من المخالفات النظامية للتراخيص الإعلامية الممنوحة لبعض الإعلاميين، والتي تمس الثوابت الدينية أو الوطنية أو إثارة النعرات وبث روح التعصب، وتنال من اللحمة الوطنية للمجتمع، وقياس أثرها. وطالب في قراره الهيئة بدراسة أسباب التفاوت في إيراداتها التقديرية مقارنة بالمتحقق، وإمكانية زيادة إيراداتها من خلال إنشاء حاضنة ومسرعة أعمال للقطاع الإعلامي والإعلاني والتسويق الرقمي بالشراكة مع الجهات ذات العلاقة.
وأصدر المجلس قراراً بشأن التقرير السنوي لصندوق التنمية العقارية للعام المالي 1443/1444هـ، ودعا إلى دراسة السماح للمطورين العقاريين المتمكنين من ذوي الملاءات المالية الكبيرة نسبياً ببيع الوحدات العقارية بأقساط مناسبة ومريحة؛ لتمكين المواطنين من الحصول على المسكن الأول، مؤكداً أن على الصندوق تحفيز المواطنين لزيادة الإقبال على أنواع القروض المختلفة التي يقدمها، وفق الخطة الإستراتيجية له.
وطالب الصندوق بدراسة إمكانية زيادة مقدار المبلغ غير المسترد الذي يدفعه الصندوق للمواطن لتملك مسكنه الأول، داعياً في القرار ذاته الصندوق إلى إيجاد بدائل متنوعة ذات عوائد استثمارية جيدة تحقق الاستدامة المالية.
وأصدر المجلس، قراره بشأن التقرير السنوي لصندوق التنمية الزراعية، وطالب في قراره صندوق التنمية الزراعية بالقيام بدراسة تهدف لوضع آليات لمعالجة الديون المتعثرة، وفقاً للإجراءات النظامية، داعياً الصندوق إلى التنسيق مع المؤسسات الإقراضية والجهات الحكومية ذات العلاقة، لتلافي الازدواجية عند تقديم خدماته، والتنسيق مع المركز الوطني لإدارة النفايات لدراسة إمكانية جدوى دعم مشاريع تدوير المخلفات النباتية والحيوانية، مؤكداً في القرار ذاته دعم صندوق التنمية الزراعية ليتمكن من استكمال رأسماله. ودعا المجلس، في قراره المركز الوطني لنظم الموارد الحكومية إلى جدولة انضمام الجهات للنظام الموحد للموارد الحكومية وفق مستهدفات سنوية، مؤكداً أن على المركز استحداث مؤشر لقياس رضا الشركاء الإستراتيجيين للتمكن من قياس الأداء بشكل دوري. وطالب مؤسسة المسار الرياضي إلى سرعة اعتماد الخطط الإعلامية وزيادة التواصل مع الإعلام والإعلاميين والمجتمع المحلي بما يضمن توفير المعلومات عن تطورات المشروع ومدى تأثير أعمال الإنشاءات على السير والحركة المرورية، مؤكداً على المؤسسة التنسيق مع الجهات ذات العلاقة لزيادة محطات القطارات والنقل العام على المسار.
مداخلات:
الفاضل: القروض مُكبّلة والحلول مورّطة
أكد عضو المجلس الدكتور فيصل آل فاضل، أن الصندوق العقاري تحوّل من منح القروض الحسنة إلى منح قروض وحلول تمويلية أخرى بهدف رفع نسب تملك السعوديين للسكن، إلا أن بعض تلك القروض والحلول التمويلية لم تراع ارتفاعات (أسعار العقار ومعدل التضخم ومعدل الفائدة) وتولد عنها آثاراً اقتصادية واجتماعية سلبية على المقترضين وسوق العقار عقب مرور زمن على تطبيقها وأصبح البعض يسميها بالقروض المكبلة والحلول المورطة، كونها لا تنسجم البتة وتطلعات المواطنين من الصندوق. وأضاف ما زالت شروط القرض العقاري أو الدعم السكني بأشكاله بحاجة إلى مزيد من التأمل والمراجعة ومقارنتها بالممارسات الدولية المتقدمة، لاسيما في ما يتعلق بالجانب الحقوقي وخصوصا لمن لم يتزوج وبلغ من العمر عتياً ذكراً أو أنثى. وأذكر هنا أن من بين الشروط أن يكون المتقدم أسرة سعودية من زوج وزوجة وأبناء، وأتساءل عن حق الزوجة في التقدم باسمها لوحدها على غرار الزوج أم أن ذلك الحق للزوج فقط، وأطالب بالمساواة في حق التقديم، ولاحظ الفاضل أن موقع الصندوق العقاري الإلكتروني يعاني من التعطل المستمر في استقبال بعض الطلبات ولاسيما طلب استرجاع المبالغ الزائدة، وبالإضافة للوقت الذي يستدعيه العودة الجبرية للعمل الورقي وزيارة فروع الصندوق ما يستغرق وقتاً طويلًا لإعادة أموال المواطنين.
بخاري: تعثر السداد إشكالية والمطور ضامن حقهأوضحت عضو المجلس الدكتورة سامية بخاري، أن البنوك والمطورين العقارين استفادوا من القروض العقارية وعظمت محافظهم التمويلية، وتوفر ت لهم الضمانات الكثيرة لحفظ حقوقهم مثل تحويل الراتب، الرهن العقاري، السند لأمر وغير ذلك، وعند التعثر يتجه البنك أو المطور العقاري إلى محاكم التنفيذ لتقديم السندات لأمر فهي الضمان الأسرع في التنفيذ. وقالت: يذكر الصندوق أن نسبة المتعثرين في سداد القروض العقارية بلغت 0.23% (وهي نسبة قليلة).
إلا أن تقرير البنك المركزي السعودي (ساما) ذكر أن نسبة المتعثرين عن سداد القروض العقارية السكنية بلغ 4.1%. وبالعودة إلى تقرير الصندوق يلاحظ انخفاض عدد القروض المسددة بالكامل، حيث كانت عام 2021 (19,505) بينما انخفضت عام التقرير وبلغت (16,256).
كما يلاحظ انخفاض أعداد العقود المدعومة عن السنوات السابقة، حيث بلغ عام 2022م (104,773) عقداً، بينما كان يبلغ عام 2020م (202,932) عقداً، كما انخفض حجم التمويل إلى (72141 مليون ريال) في عام التقرير، بينما كان يبلغ عام 2020م (123904 مليون ريال)، كما لم يتمكن الصندوق من تحقيق الأرقام المستهدفة للبناء الذاتي والبيع الخارطة، وكذا أرض وقرض، ما يعد مؤشرا على ضعف إقبال المواطنين على العديد من منتجات الصندوق. وأضافت ما يعكر الصفو ونخشى أن يكون حجر عثرة في الطريق وهو تعثر المستفيدين عن السداد لأي سبب مثل نقص الدخل بسبب الاضطرار للتقاعد المبكر، أو ظروف صحية أو غير ذلك، ولفتت إلى أن من أهم أسباب ضعف إقبال المواطنين هو ارتفاع أسعار الفائدة، وبالتالي انخفاض القدرة الشرائية للمستفيدين وارتفاع أرباح التمويل العقاري المقدم من الجهات التمويلية، ما ينعكس سلباً على قدرة المواطن وربما عجزه عن تسديد الأقساط التي تفرض عليه هذا، بالإضافة إلى خشية العديد من المستفيدين من التعثر في السداد مستقبلاً، وتطلعت للمحافظة على المكتسبات التي حققتها المملكة في رفع نسبة تملك المواطنين للمساكن طالبت الصندوق بإعداد دراسة تسهم في حل مشاكل المتعثرين في سداد القروض العقارية دون الاضطرار إلى الاستغناء عن المسكن أو إخلائه، مع ملاحظة أن إعادة جدولة السداد يرفضها الكثير من الجهات التمويلية لأنها ليست ملزمة، وأشارت إلى نسبة الوظائف المشغولة لعام التقرير بأنها 20% فقط، وذكر الصندوق في الرد على استفسارات اللجنة أنه يجري العمل على استكمال الخطة منذ بداية هذا العام وأرجو أن يتم ملاحظة استقطاب الكفاءات النسائية المؤهلة للوظائف الشاغرة (ما أمكن)، لتحقيق التوازن النسبي ولتقليص الفجوة بين عدد الموظفين والموظفات، إذ بلغ عدد الموظفين في الصندوق 933 موظفًا، بينما عدد الموظفات 87 موظفة والفارق بينها كبير.
الزهراني: الفوائد الباهظة تعيق التملك
تناولت عضو المجلس الدكتورة إيمان سعد الزهراني، في مداخلتها الصعوبات والتحديات التي تواجه مستفيدي منتج البناء الذاتي فقط، سواء كان هذا الدعم للمستفيدين الذين حصلوا على أراضي الوزارة المجانية أو المستفيدين الذين لديهم أراضي ويرغبون في بنائها والصعوبات التي يواجهها المستفيد لتمويل بناء ذاتي، وعدت الفوائد البنكية العالية على القروض العقارية عائقاً لعملية التملك، وذهبت إلى أن المشكلة ليست في المنتج العقاري وإنما في فوائد البنك. وأوضحت أن الشركة الوطنية للإسكان وقعت عدداً من الاتفاقيات مع الجهات التمويلية لخفض نسبة الفوائد لمنتجات البيع على الخارطة (بعضها وصل إلى 2.5%)، في حين أن الفائدة البنكية لقروض البناء الذاتي مازالت مرتفعة، تصل إلى 3.3%، وفي بعض البنوك وصلت إلى 4.2%. وتطلّعت لمبادرة الصندوق لعقد اتفاقيات مع الجهات التمويلية سواء كانت البنوك أو الشركات التمويلية المرخصة، لخفض هامش الربح على القروض العقارية. وأكدت، أن نظام الدفعات يحتاج إلى إعادة هيكلة لبعض المستفيدين، خصوصاً الدفعة الأخيرة. فمن شروط الصندوق للحصول على الدفعة الأخيرة تقديم شهادة إتمام البناء وإطلاق التيار الكهربائي، ودعت الصندوق لإعادة النظر في هذا الشرط كون المستفيد يحتاج الدفعة الأخيرة أثناء البناء لأنه دعم بناء وليس عند الانتهاء من البناء. وأشارت الزهراني، لزيادة تكلفة البناء على بعض المستفيدين أثناء مرحلة البناء، منها كلفة المواد، وتكلفة الأيادي العاملة فيتعرض لتعثر في البناء، ويجد صعوبة للحصول على دفعة إضافية من قبل بعض الجهات التمويلية، ولفتت الانتباه إلى تراجع راتب المستفيد؛ ما يحول بينه وبين استلام الدفعات المتبقية، وبعض الجهات التمويلية ترفض أن تعطيه الدفعات المتبقية بحجة أن وضعه والتزاماته المادية تغيرت، وطالبت الصندوق باتخاذ ما يلزم من إجراءات لمعالجة جميع طلبات القروض المقدمة عليه. وأضافت أن المستفيدين الذين حصلوا على أراضٍ مجانية من الوزارة سيكون لديهم مهلة ثلاثة أعوام لإتمام أعمال البناء مع التشطيبات بشكل كامل من تاريخ توقيع العقد. وفي حال عدم الالتزام بذلك فإن الوزارة ستقوم باسترداد الأرض التي حصل عليها المستفيد، علماً بأنه في بعض المخططات السكنية، تم السماح لهم بالحصول على القروض، إلا أنه لم يسمح لهم بالبناء من قبل الوزارة وحصل تأخير، فالصندوق رفض دعمهم وتمكينهم من الدفعة الأخيرة بحجة انتهاء 36 شهراً على الرغم من وجود تمديد من الإسكان، فالمفترض أن يكون هناك تمديد لأن التأخير خارج عن إرادة المستفيد. وترى الزهراني أن إشكالية التقييم العقاري تتمثل في أن المقيّم العقاري يقيّم مساحة البناء وليس على طبيعة الأرض، علماً بأن البناء يتفاوت ويختلف من مدينة إلى مدينة بحسب طبيعة الأرض، فمثلاً الإحلال وفحص التربة- الدفان وعمق المنسوب والعزل مُكلِف في المدن الساحلية مقارنة بالمدن الأخرى، لأن التربة رملية وهذا يسبب زيادة في كُلفة البناء، وبعض الأراضي، ربما تكون ردمية وهذا النوع من الأراضي يتسبب بزيادة تكلفة الحفر ليمكن الوصول إلى التُربة الصالحة للتأسيس، واستبدال الدفان الموجود بدفان آخر وهذا أيضا مكلف، وناشدت صندوق التنمية العقارية بالأخذ في الاعتبار كافة العوائق والعوامل والإشكالات أثناء التقييم العقاري ومنها طبيعة الأرض فليس الكل خبيرا في شراء الأراضي، وطالبت بزيادة قيمة الدعم أو على الأقل بأن تكون نسبة الدفعات الأولى عالية، ليتمكن المستفيد من الانتهاء من بناء منزله بكل أريحية.
